Répartition et recouvrement des charges

Principe

Chaque copropriétaire a l’obligation de participer au financement des dépenses engendrées pour l’usage des parties communes, leur entretien, leur administration et leur amélioration.

Ces dépenses sont réparties en 3 grandes catégories de charges : les charges courantes, les charges spéciales et les charges pour travaux urgents.

Le règlement de copropriété peut également prévoir des charges courantes mais spéciales, car spécifiques à un immeuble divisé en plusieurs bâtiments.

Catégorie de charges

Charges courantes

Les charges courantes sont celles qui sont inscrites dans le budget prévisionnel.

Elles sont relatives à la maintenance et à l’administration de l’immeuble : ravalement de l’immeuble, entretien des espaces verts, cages d’escaliers, honoraires du syndic de copropriété, frais de tenue des assemblées générales…

Les charges courantes sont financées uniquement par le versement de provisions trimestrielles sur la base du budget prévisionnel voté, sauf décision contraire de l’assemblée générale prévoyant une périodicité plus courte.

Ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires même si la dépense ne présente aucun utilité directe pour leur lot.

Les copropriétaires versent au syndic de copropriété des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale.

La provision est exigible le 1er jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l’assemblée générale prévoyant une autre période.

Avant la date d’exigibilité, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant le montant de sa provision.

Charges spéciales

Elles n’entrent pas dans le budget prévisionnel et sont décidées ponctuellement en assemblée générale, à chaque fois que cela est nécessaire.

Elles concernent les travaux qui dépassent le cadre de la simple maintenance de l’immeuble : installation et frais de fonctionnement d’un ascenseur, dépenses de chauffage collectif, réparation des vide-ordures, installation d’une antenne de télévision…

Les charges spéciales sont réparties selon le critère de l’utilité potentielle des services collectifs et sont donc appréciées par rapport à chaque lot. C’est le cas notamment des frais d’ascenseur et des frais de chauffage.

Concernant les dépenses d’ascenseur, en principe les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n’ont pas à supporter leur charge, sauf si l’ascenseur dessert les caves et les parkings. La simple possibilité pour le copropriétaire d’accéder de l’extérieur à l’ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour le soumettre à une participation, même s’il ne possède aucun garage.

S’agissant des charges de chauffage, il existe 2 cas de figure :

si le logement n’est pas raccordé au chauffage collectif, le copropriétaire ne participe pas aux frais,
si le logement est équipé pour bénéficier du chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s’il ne l’utilise pas. Si le copropriétaire s’en est privé volontairement, il n’est pas pour autant exonéré des charges.

L’assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d’exigibilité des provisions correspondantes.

Avant la date d’exigibilité fixée par l’assemblée générale, le syndic de copropriété adresse une lettre simple à chaque copropriétaire indiquant l’objet de la dépense et le montant de la somme exigible.

Charges pour travaux urgents

En cas d’urgence, le syndic de copropriété peut aussi faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il peut, dans ce cas, demander aux copropriétaires le versement d’une provision pour financer les travaux, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical (s’il en existe un). Cette provision ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Demande de paiement différé

Les copropriétaires, qui se sont abstenus ou qui ont votés contre une décision de travaux d’amélioration ou qui n’ont pas participé à l’assemblée générale appelée à prendre une telle décision, peuvent demander d’étaler le paiement de ces travaux sur 10 ans. Cette disposition ne concerne que :

les travaux d’amélioration,
la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement,
l’aménagement de locaux destinés à l’usage commun
ou l’ajout d’éléments nouveaux ou la création de locaux destinés à l’usage commun.

La demande doit être adressée au syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ce différé de paiement n’est pas gratuit : il est assorti soit d’un taux d’intérêt légal, soit, si la copropriété a sollicité un prêt bancaire, du même taux d’intérêt pratiqué par la banque.

Contestation de la répartition des charges

Tout copropriétaire, qui relève une erreur dans la répartition des charges, peut contester cette répartition en assemblée générale par un vote à l’unanimité des copropriétaires.

Il est également possible de saisir le tribunal de grande instance d’une demande en révision :

si un copropriétaire constate que sa participation est supérieure de plus de 25 % à ce qu’elle devrait être,
ou si un copropriétaire constate que la participation d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25 % à ce qu’elle devrait être.

Cette action peut être engagée dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les 2 ans qui suivent la 1ère vente du lot de copropriété.

Si la plainte du copropriétaire est fondée, le tribunal établit une nouvelle répartition des charges qui s’applique seulement pour l’avenir.