Procédure en cas d’impayés de charges

Principe

Lorsqu’un copropriétaire n’a pas réglé ses provisions sur charges à la date où elles sont exigées, le syndic de copropriété doit le mettre en demeure de les payer.

Le syndic de copropriété peut agir dès le premier impayé.

Mise en demeure

Le syndic de copropriété procède à la mise en demeure du copropriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Cette lettre sert de point de départ pour calculer les intérêts de retard dus par le copropriétaire.

Si ce courrier reste sans réponse pendant plus de 30 jours, les provisions sur charges à venir (correspondant aux trimestres suivants) deviennent immédiatement exigibles.

Procédure judiciaire

Si, malgré la mise en demeure, le copropriétaire ne règle pas ses provisions sur charges, le syndic peut agir en référé devant le tribunal d’instance afin d’obtenir rapidement la condamnation du copropriétaire défaillant et obtenir des pénalités de retard. Le tribunal peut toutefois décider d’accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu’il justifie de réelles difficultés financières.

En cas d’inexécution du jugement

Après sa condamnation, si le copropriétaire ne règle pas ses provisions et pénalités de retard, le syndic de copropriété peut, après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité simple,demander à un huissier de saisir ses biens (meubles, comptes bancaires, véhicules) et les vendre aux enchères publiques. La saisie peut également porter sur le logement du copropriétaire s’il est vraiment insolvable et que sa dette de provision est importante.

En cas de vente du lot du copropriétaire défaillant, le syndic de copropriété peut également s’opposer au versement du prix de vente du lot pour faciliter le récupération des sommes qui lui sont dues.

Recouvrement des frais de procédure

Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant. Ils recouvrent notamment :

• les frais de mise en demeure engagés par le syndic,
• les frais de relance,
• les frais de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure,
• les frais d’huissier (honoraires) engagés pour la mise en demeure.

En cas de litige, le tribunal peut décider que certains de ces frais soient à la charge de la copropriété parce qu’ils sont jugés trop excessifs pour le copropriétaire défaillant.