La nouvelle surface de plancher remplace la SHON et la SHOB au 1er mars 2012.

Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme
URBANISME

L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011, parue au Journal Officiel du 17 novembre, unifie les définitions de surface utilisées en droit de l’urbanisme. Les notions de surfaces hors oeuvre nette (SHON) et surfaces hors oeuvre brut (SHOB) disparaissent au profit d’une seule notion : la surface de plancher. La nouvelle surface de plancher est désormais calculée à partir du nu intérieur pour tenir compte de l’isolation par l’intérieur ou l’extérieur des bâtiments conformément au Grenelle de l’environnement. Un décret paraitra prochainement pour introduire dans le code de l’urbanisme les dispositions réglementaires correspondantes. L’ordonnance entrera en vigueur le 1er mars 2012 avec quelques aménagements transitoires.

1/ La nouvelle définition de la surface de plancher (article L.112-1 du code de l’urbanisme)

La surface de plancher des constructions s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.

ATTENTION : elle diffère de la surface de plancher applicable pour le calcul de la taxe d’aménagement (Article L. 331-10 code de l’urbanisme) qui ne prévoit que la déduction des vides et trémies. La surface de plancher des constructions est calculée, quant à elle, déduction faite de certaines annexes.
En effet, l’ordonnance indique qu’un décret en Conseil d’Etat précisera notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.

2/ La prise en compte de la surface de plancher de construction pour la majoration de densité (article L123-1-11 alinéa 6 du code de l’urbanisme)

Pour rappel, le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’EPIC) peut décider d’augmenter de 20 % la densité des projets favorisant la construction de bâtiments à usage d’habitation.
Par souci de simplification, la référence à la surface habitable au sens du code de la construction est dans cette hypothèse remplacée par celle de surface de plancher.

3/ Les conséquences de la réforme sur les autorisations d’urbanisme et projets de construction

La réforme entrera en vigueur le 1er mars 2012. Elle s’appliquera aux nouvelles demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de cette date.
Quelques mesures transitoires sont prévues :

•  Les demandes d’autorisation en cours d’instruction au 1er mars 2012.
   Les demandes d’autorisation déposées avant le 1er mars 2012 et sur lesquelles l’administration ne s’est pas encore prononcée seront instruites selon les références actuelles, SHON ou SHOB.
• Les cessions de terrains dans les ZAC et les lotissements autorisés au 1er mars 2012
  Dans les zones d’aménagement concerté, les valeurs exprimées en SHON ou en SHOB dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1er mars 2012 doivent s’entendre, à compter su 1er mars 2012, en valeurs exprimées en surface de plancher.

Exemple : 100 m² de SHON correspond à 100 m² de surface de plancher au 1er mars 2012.
Il en va de même pour les lotissements autorisés au 1er mars 2012 : lorsque le lotisseur a réparti la SHON, le nombre de m² de surface de plancher autorisé sur un terrain est, à compter du 1er mars 2012, identique au nombre de m² de SHON qui a été autorisé dans le cadre du permis d’aménager ou dans les attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots.
Toutefois, l’acquéreur pourra demander à rester sur l’actuelle définition de la SHON lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher seront inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en SHON. Cette demande se fera lors de l’autorisation de construire.

4/ Les conséquences sur les documents d’urbanisme

A compter du 17 novembre 2011, les modifications des PLU, POS et plans d’aménagement de zone effectuées pour tenir compte de la nouvelle définition seront approuvées selon la procédure de modification simplifiée.
De même, dès le 17 novembre 2011, les modifications des plans de prévention des risques naturels, des plans de prévention des risques miniers et des plans de prévention des risques technologiques seront approuvées selon la procédure de modification des plans de prévention des risques naturels.
Toutes ces modifications n’entreront en vigueur que le 1er mars 2012.
Dans tous les cas, dès le 1er mars 2012, la surface de plancher se substituera à la SHON et la SHOB dans tous ces documents d’urbanisme ainsi que dans tous les plans de sauvegarde et de mise en valeur.