Le syndic

Principe

Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l’administrer.

Type de syndic

Le syndic peut être :

• un professionnel (une personne physique exerçant en son nom propre ou une société)
• ou un non professionnel (un copropriétaire ou son conjoint, à l’exception de son concubin ou de son partenaire pacsé).

Conditions d’exercice

Pour exercer sa mission, le syndic professionnel ou non professionnel doit répondre à toutes les conditions suivantes :

• justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
• justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle,
• ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété, sauf vote contraire de l’assemblée générale.

Le syndicat professionnel doit en outre posséder une carte professionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Rôle

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Il a pour principales missions :

• d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation (garantir son bon état) et, en cas d’urgence, de faire réaliser tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
• d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,
• d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat des copropriétaires et les décomptes individuels de charges de chaque copropriétaire,
• de percevoir les charges des copropriétaires,
• d’archiver et de conserver tous les documents relatifs à la copropriété.

Le syndic doit rendre compte de sa gestion en assemblée générale au moins une fois par an.

Désignation

Le syndic est désigné par l’assemblée générale à la majorité absolue.Une même décision doit également approuver son contrat de mandat.

Contrat de mandat

Le contrat du syndic fixe :

• la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance,
• les conditions de sa rémunération s’agissant du syndic professionnel
• et les conditions d’exécution de sa mission.

Durée du mandat

La durée de mandat du syndic est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’assemblée générale. Cette durée peut toutefois être réduite à 1 an si le syndic ou toute personne à laquelle il est lié (conjoint, partenaire de PACS, employés…) a participé à la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte.

Rémunération

Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. En revanche, le syndic non professionnel n’est pas rémunéré, mais les frais qu’il engage pour la gestion de la copropriété lui sont remboursés sur le budget de la copropriété.

Les éléments de la rémunération du syndic professionnel figurent dans son contrat de mandat. Sa rémunération comprend :

• des honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l’immeuble (tenue de l’assemblée générale, travaux courants d’entretien et de maintenance qui n’ont pas à être votés en assemblée générale, transmission des archives du syndic à un autre…),
• et des honoraires spécifiques pour des prestations particulières rémunérées au coup par coup. Ces derniers ne peuvent concerner que les dépenses hors budget  votées par l’assemblée générale (frais de recouvrement des impayés, frais de suivi des travaux votés en assemblée générale, coût des photocopies…).

Faute commise

Lorsqu’il est constaté une faute dans l’exercice des fonctions du syndic, les copropriétaires peuvent :

• informer le conseil syndical,
• et/ou ne pas approuver les comptes ou refuser de voter lequitus,
• et/ou décider de révoquer le syndic en ne renouvelant pas son mandat.

À noter : dans des cas exceptionnels de carence manifeste (par exemple, lorsque le syndic ne fait pas exécuter une décision de l’assemblée générale) et après mise en demeure d’agir restée sans réponse du syndic pendant plus de 8 jours, tout copropriétaire ou créancier peut décider d’engager un recours contre le syndic devant le tribunal de grande instance pour demander la nomination d’un administrateur provisoire. Il sera chargé de gérer la copropriété à la place du syndic en attendant que le problème soit résolu.